Строим офисные и административные здания из ЛСТК под ключ — с проектом, контуром, инженерией и отделкой, в которую можно заводить мебель. Наше административно-складское здание в агрогородке Семково Минского района — 10 × 10 м высотой 4 м, 100 м². Работаем с 2019 года, сдано более 50 объектов; проектная, инжиниринговая и генподрядная организации у нас в одной структуре — за проект и за стройку отвечает один подрядчик.
Офисное здание или модульный офис
В выдаче по офисам почти всё — блок-контейнеры и вагончики: их привозят готовыми, ставят на сезон-два и увозят. Мы делаем другое: стационарное офисное здание из металлоконструкций на фундаменте, с планировкой по проекту и утеплённым контуром. Нужен офис продаж на площадке или помещение для смены — это модульные здания; нужен адрес, куда приезжают клиенты и где сидят отделы, — дальше речь о нём.
Планировку считаем от рабочих мест, а не от метража
Заказчик называет площадь, а нужен состав помещений: сколько человек в смене и как они сидят — кабинетами или общим залом, нужна ли переговорная и на сколько человек, будет ли ресепшен, где встанет серверный шкаф, сколько санузлов требует численность, нужна ли кухня. Площадь получается из этого списка. Если считать наоборот, переговорная и санузел появятся за счёт рабочих мест — уже после того, как каркас изготовлен.
Свободу планировки даёт каркас: пролёт до 12 м идёт без единой стойки внутри, и в этих пределах этаж остаётся сплошным. Кабинеты нарезают лёгкие перегородки, которые ничего не несут, — их переносят, когда вырос штат. Шире 12 м мы тоже строим, но появляются промежуточные колонны, и их места привязывают к проходам ещё в проекте.
Второй путь — второй этаж, он экономит пятно застройки на тесном участке. Стандартная высота до 7 м, по отдельному проекту до 10 м, но выше 7 м растёт металлоёмкость, а с ней смета. Двухэтажный административный блок мы строили внутри производственного здания в Прилукской Слободе.
Что входит в сдачу офиса под ключ
Офис нельзя сдать «контуром»: в нём должно быть тепло, светло, тихо и работать розетки. Контур собирается на сэндвич-панели 80, 100 или 120 мм — офисное здание из сэндвич-панелей получает утепление сразу вместе со стеной; схему подбираем под задачу, вариантов у нас двенадцать, разбор — в статье про утепление здания ЛСТК. Внутри идут отделочные работы: полы, стены, потолки, откосы, санузлы.
Дальше инженерные системы — электроснабжение и щит, отопление, вентиляция, водоснабжение и канализация. Вводы и трассы закладываем в проект до бетонирования основания, а не пробиваем в готовых стенах. На сдаче передаём исполнительную документацию, комплект проекта, паспорт объекта и накладные.
Сколько стоит построить офисное здание
Цена привязана к площади застройки, ступень — к глубине работ:
- от 290 BYN/м² — холодный каркас: металл, крепёж, монтаж;
- 425 / 435 / 445 BYN/м² — утеплённый контур на панели 80 / 100 / 120 мм;
- 600–1200 BYN/м² — офис под ключ: проект, основание, контур, инженерия, отделка.
Вилка полного цикла широкая, потому что в ней лежит отделка, а её уровень задаёт заказчик. Смету двигают вверх высота стены выше 4 м, пролёт с дополнительными колоннами, второй этаж и объём инженерии. Отдельные позиции — фундаментная плита с беспылевым покрытием и полиуретановой пропиткой от 250 BYN/м² и монтаж сэндвич-панели от 25 BYN/м². Выезд и предварительный расчёт бесплатны, покупку закрывают лизингом или кредитом банка-партнёра, а цифру по своему габариту даёт калькулятор.
Проект, класс сложности и согласования
Административное здание проверяют строже, чем склад: есть требования к освещённости рабочих мест, к вентиляции, к доступности для людей с ограниченной мобильностью. Это решается в проекте, а не на площадке.
Разделы АР, КМ и КМД выпускает наша проектная организация; работаем по объектам IV и V классов сложности — аттестат № 0002778-ГП на генерального проектировщика и № 0010116-ГС на генподряд. Объекты IV класса мы строили с проектной документацией, разрешениями и привлечением Госстройнадзора. Порядок согласований — в статье про разрешение на строительство, состав проектных работ — в разделе проектирование ЛСТК. Функцию заказчика можем взять на себя, это 3–8 % от стоимости стройки.
Сроки, гарантии и география
Проект от недели до месяца, изготовление каркаса до недели, монтаж каркаса на здании 500 м² — до двух недель; от договора до сдачи под ключ максимум три месяца. Сезонности у сборки нет: соединения болтовые, мокрых процессов на площадке не будет, ждать погоду может только бетон в основании.
Гарантия на строительно-монтажные работы 5 лет, на цинковое покрытие металла 25 лет от производителя, расчётный срок службы конструкции более 50 лет. Степень огнестойкости IV, предел R15; каркас считается под III и IV снеговые районы, жёсткость даёт система диагональных и поперечных связей. Профиль для него изготавливается на нашем производстве в Витебской области на линии Howick FRAMA; на продукцию есть сертификат Белорусской торгово-промышленной палаты № BYPR6504095901. Монтируют наши бригады своей техникой, без субподряда. Строительство офисов в Минске и Минском районе — основная часть работы, но ограничения по удалённости нет; соседние форматы — в разделе коммерческое строительство.
